Ortaklığın Giderilmesinde Aynen Taksim – Satış Ayrımı
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, taşınmazın
aynen taksim mi yoksa satış yoluyla mı paylaştırılacağı hususudur. Uygulamada taraflar çoğu zaman
aynen taksim talep etmekteyse de, her taşınmazın bu yönteme elverişli olmadığı, özellikle miras yoluyla
intikal eden taşınmazlarda bu hususun çoğu zaman göz ardı edildiği görülmektedir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi uyarınca paydaşlardan her biri ortaklığın
giderilmesini talep edebilir. Ortaklığın giderilmesi kural olarak aynen taksim, aynen taksimin mümkün
olmaması hâlinde ise satış yoluyla gerçekleştirilir. Bu noktada belirleyici olan husus, taşınmazın hukuken
ve fiilen bölünmeye elverişli olup olmadığıdır.
Balıkesir ve çevresinde faaliyet gösteren hukuk ofislerine yansıyan uyuşmazlıklarda, ortaklığın
giderilmesi davalarının büyük bölümünün miras yoluyla intikal eden taşınmazlara ilişkin olduğu;
özellikle arsa, tarla ve üzerinde tek yapı bulunan taşınmazlar bakımından, aynen taksimin mümkün olup
olmadığı konusunda ciddi tereddütler yaşandığı görülmektedir.
Bu dosyalarda, taşınmazın imar durumu, yüzölçümü, fiili kullanım şekli ve bölünmenin ekonomik değer
üzerindeki etkisi birlikte değerlendirilmeden yapılan aynen taksim taleplerinin, çoğu zaman satış yoluyla
ortaklığın giderilmesi sonucunu doğurduğu; bu nedenle her somut olayın kendi özellikleri çerçevesinde
teknik ve hukuki incelemeye tabi tutulmasının zorunlu olduğu anlaşılmaktadır.
Aynen Taksim Hangi Hâllerde Mümkündür?
Aynen taksim; taşınmazın, her paydaşa düşen kısmın ayrı ve bağımsız olarak kullanılmasına elverişli
olacak şekilde bölünebilmesini ifade eder.
Uygulamada aynen taksimin mümkün kabul edilebilmesi için; taşınmazın imar mevzuatına uygun
biçimde bölünebilir olması, bölünme sonrasında her bir paydaşa düşen kısmın ekonomik değerinin
korunması, ortaya çıkacak parçaların bağımsız kullanım imkânı sunması gerekmektedir.
Yeterli yüzölçümüne sahip arsalar veya tarla vasıflı taşınmazlar, gerekli şartların bulunması hâlinde
aynen taksime konu edilebilir. Buna karşılık, üzerinde tek bir yapı bulunan ve bölünmesi hâlinde
kullanım değerini yitirecek taşınmazlarda aynen taksim çoğu zaman mümkün değildir.
Ancak bu ayrım mutlak değildir. Her somut olayda; taşınmazın niteliği, imar durumu, yüzölçümü,
yapılaşma özellikleri ve bölünmenin ekonomik değer üzerindeki etkisi birlikte değerlendirilerek sonuca
varılması gerekir.
Satış Hangi Hâllerde Gündeme Gelir?
Aynen taksimin mümkün olmadığı hâllerde ortaklığın giderilmesi satış yoluyla yapılır. Satış, paydaşların
rızasına bağlı olmayıp, mahkeme kararıyla gerçekleştirilen bir yöntemdir.
Uygulamada satışa karar verilmesine yol açan başlıca durumlar şunlardır: taşınmazın hukuken veya fiilen
bölünememesi, imar mevzuatının bölünmeye izin vermemesi, bölünme hâlinde taşınmazın ekonomik
değerinin ciddi şekilde azalacak olması, üzerinde tek bir yapı bulunması ve yapının paylaştırılamaması.
Bu durumda mahkeme, taşınmazın satışına ve satış bedelinin paydaşlar arasında pay oranlarına göre
dağıtılmasına karar verir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında aynen taksim esas olmakla birlikte, her taşınmaz bu yönteme elverişli
değildir. Taşınmazın aynen taksime mi yoksa satışa mı konu edileceği hususu, soyut ölçütlerle değil, her
somut olayın kendi özellikleri dikkate alınarak değerlendirilmelidir.Bu nedenle izale-i şuyu davalarında, taşınmazın niteliğinin ve bölünmeye elverişliliğinin hukuki ve
teknik açıdan doğru biçimde tespit edilmesi, davanın sonucunu doğrudan etkileyen bir unsurdur.
Hukukta mesele yalnızca ortaklığın giderilmesini istemek değil somut olaya en uygun giderme
yönteminin belirlenmesidir.
Detaylı bilgi ve hukuki değerlendirme için Balıkesir’de faaliyet gösteren hukuk ofisimizle iletişime
geçebilirsiniz.